Responsabilidade do Síndico na Manutenção
O administrador ou síndico que cuida de condomínio residencial ou comercial, horizontal ou vertical é o responsável direto, pois ele é quem cuida e tem a obrigação definida em estatuto para realizar a manutenção do empreendimento, do prédio. A finalidade é garantir a qualidade edilícia (da edificação).
O síndico precisa garantir, com a previsão orçamentária do condomínio, as manutenções, que elas sejam corretas e dentro da necessidade, implementando o plano de manutenção preventiva também dentro das unidades autônomas e das estruturas não visíveis e ocultas do condomínio, pois é responsabilidade do síndico a garantia do patrimônio de todos os condôminos, como preza a legislação.
É preciso garantir que as informações das manutenções sejam registradas e documentadas. É preciso checar o serviço do prestador de serviços, e também quanto a limpeza final do local que sofreu a intervenção, e se de fato foi feita a atividade preconizada. As verificações precisam ser de rotina também em diferentes sistemas, como hidráulicos, elétricos, ar condicionado, sistema de hidrante (combate a incêndio), pressurização de escada de incêndio, CFTV, alarmes de incêndio e etc. Precisa ser criado condições de acesso regular a todos os ambientes, não apenas improvisando condições de acesso temporário, mas oferecendo facilidade ao trabalho de observação por parte do inspetor quer seja o “faz tudo” do condomínio, ou do auditor e especialista.
Existem três tipos de manutenção:
- Manutenção Preditiva (conforme o estado real de uso e a sua degradação – desgaste na operação dos sistemas ou equipamentos, e é baseado em laudo técnico, feito por especialista no assunto),
- Manutenção Preventiva (previamente programada, com base em um período de tempo da existência, e serve para evitar que ocorram falhas e acidentes) e
- Manutenção Corretiva (corrigir anomalias, sempre após já ter ocorrido algum evento ou dano).
Para a manutenção preventiva, o condomínio precisa seguir um programa regular e com períodos de calendário, sendo pré-definidos, para a revisão dos sistemas do prédio. Embora cada construção tenha as suas peculiaridades, veja este modelo sugerido para manutenção preventiva de edificação hipotética:
- Equipamentos industrializados
- Saunas
- Geradores de calor
- Sistema com botoeira de emergência
- Sistemas hidrossanitários
- Reservatórios de água potável
- Sistema de irrigação
- Bomba de recalque de esgoto e seu backup
- Piscinas
- Sistemas de incêndio
- Obstrução e operação de portas corta-fogo
- Presença, condições de acesso aos Extintores e nível da carga
- Existencia das mangueiras e peças de operação de hidrantes
- Inspeção visual de salas técnicas, vazias e que não tem acesso público como casa de máquinas dos elevadores, barrilete de caixa d’água, sala de transformadores
- Equipamentos industrializados
- Iluminação e energia
- Combustível do Grupo gerador e seu ambiente
- Sistemas hidrossanitários
- Água servida (caixa de gordura, locais de potencial entupimento)
- Calhas e coletores de água de chuva (risco de obstrução)
- Jardim
- Manutenção geral
- Equipamentos industrializados
- Iluminação e energia
- Motores e bombas
- Equipamentos industrializados
- Pressurização de escada
- Banheira de hidromassagem / spa
- Ar condicionado
- Operação da Iluminação de emergência
- Sistemas de automação
- Automação de portas de acesso e de portões
- Observação interna das caixas e por onde passam os fios e cabos de dados, informática, voz, telefonia, vídeo, TV, CFTV e segurança perimetral
- Revestimentos de parede, piso e teto
- Pedras naturais (mármore, granito e outros)
- Sistemas hidrossanitários
- Ralos, grelhas, calhas e canaletas
- Bombas de incêndio
- Equipamentos industrializados
- Gerador de água quente
- Iluminação de emergência
- Equipamentos industrializados
- Banheira de hidromassagem
- Elevadores, escadas e esteiras rolantes
- Esquadrias
- Esquadrias de janelas e portas em vidro e em alumínio
- Sistemas hidrossanitários
- Caixas de esgoto, de gordura e tubulação de passagem de águas servidas
- Estrutural
- Lajes, vigas e pilares
- Revestimento de fachadas
- Marquises e balanços
- Equipamentos industrializados
- Sistema de segurança
- Gerador de água quente
- Sistema de aquecimento individual
- Banheira de hidromassagem / spa
- Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas
- Dedetização
- Desratização e desinsetização (Residencial)
- Impermeabilização
- Áreas molhadas internas e externas, piscinas, reservatórios, coberturas, jardins, espelhos d’água
- Rejuntamentos
- Rejuntamentos e vedações
- Revestimentos de parede, piso e teto
- Paredes externas/ fachadas e muros
- Piso acabado, revestimento de paredes e teto
- Deck de madeira
- Instalações elétricas
- Quadro de distribuição dos circuitos
- Tomadas, interruptores e pontos de luz
- Sistemas de ara-raios
- Medição de aterramento do sistema
- Esquadrias
- Esquadrias e elementos de alumínio
- Vidros e seus sistemas de fixação
- Esquadrias e elementos de madeira
- Esquadrias e elementos de ferro
- Sistemas hidrossanitários
- Tubulações
- Metais, acessórios e registros
- Limpeza de caixas de água de consumo
- Equipamentos de incêndio
- Recarga e validação de Extintores portáteis
- Instalações gerais
- Sistema de cobertura e fechamentos externos
Antes do 5º ano do Habite-se (Certificado de Conclusão da Obra)
- Análise de todo o edifício para se certificar quanto aos vícios visíveis e garantia da construtora
Este é um exemplo de programa meramente em caráter educativo, ele precisa ser validado para cada condomínio, em razão das peculiaridades que cada prédio possui.
Síndico e a Manutenção do Condomínio
A manutenção do prédio garante que as estruturas e sistemas do condomínio estejam seguras para operação, com estabilidade e conforme a necessidade, evitando também a desvalorização dos imóveis (apartamentos, lojas e escritórios) em razão de deterioração dos produtos que compõem o condomínio. Estudos indicam que um imóvel que está em um edifício em péssimo estado de conservação perde de 10 a 12% o seu valor, em relação a um imóvel situado em um condomínio com manutenção mais adequada.
Um livro como relatório de inspeção e vistorias (como documentação) precisa ter informações sobre o que foi reparado, como foram efetuados, por que empresas e por quais profissionais (terceirizados ou não), bem como as condições de contato com estas pessoas, como o número de telefone celular e fixo também, para facilidade de contato em caso de emergência, pois o próprio terceiro pode passar mal, e seja necessário contato com pessoa da família.
Armazenar documentos relativos às manutenções com auditoria e laudos técnicos, ordens de serviço, fotos do antes e do depois, e relatórios de manutenção são formas claras e precisas para a segurança de todos os usuários do condomínio e não apenas do síndico.
A Engenharia DiagnostiKa é empresa capaz, formada por profissional qualificado e especializado, para as atividades de apoio ao síndico e administrador do condomínio. Entre em contato para mais informações:
As sugestões acima são baseadas nas normas da ABNT:
- ABNT NBR 5674:2012 – Gestão da Manutenção.
- ABNT NBR 15575:1: 2013 – Desempenho em Edificações.
- ABNT NBR 14037:2011 – Diretrizes para a elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações.
- ABNT NBR 12680:2014 -Gestão das Reformas.