LAUDO DE RECEBIMENTO DA OBRA
Ainda antes de se ter o recebimento das áreas comuns do prédio de um condomínio, quer seja ele comercial ou residencial, um condomínio horizontal ou vertical, é muito importante que se faça a VISTORIA para o RECEBIMENTO DA OBRA CONCLUÍDA. Isso é coisa para profissional experiente, com visão das questões de construção. A ABNT NBR 5671:1990 estabelece as responsabilidades das partes envolvidas em construção de prédios e afirma que o proprietário recebe o empreendimento, com a assistência de um fiscal técnico.
A razão em se fazer este tipo de vistoria é bem simples, identificar não conformidades (de responsabilidade da construtora), classificando seu grau de criticidade e urgência para a realização destes reparos por conta de quem é de direito, bem como das falhas de desempenho dos materiais ou da execução. De novo, o laudo de recebimento do imóvel elimina vícios aparentes em razão da construção.
A construtora ainda deve entrega os documentos como as licenças ambientais, alvará de conclusão (CVCO) e as garantias (certificado), as notas fiscais dos equipamentos da área comum e seus manuais de uso, operação e manutenção.
Para ficar bem claro, existe a entrega das unidades autônomas (que são os apartamentos) e distintamente a entrega da área comum do condomínio.
É o Engenheiro Civil com especialização em Engenharia Diagnóstica que tem melhor capacidade em apontar as condições do prédio, classificando os defeitos conforme Urgência e Gravidade. Veja o exemplo de que o síndico pode pedir que os reparos seja feitos pelas empresas executoras do laudo, mas os procedimento de correção podem não empregar as técnicas corretas ou mais apropriadas.
LAUDO DE DESEMPENHO
O LAUDO DE DESEMPENHO dos materiais e das instalações é objeto da ABNT NBR 15575:2013, onde se buscam requisitos mínimos de conforme como a capacidade do isolamento para temperatura e para o nível de ruído, entre outros. É questão de um tipo de laudo mais específico, pois exige uso de equipamentos especiais para sua análise, como alguns medidores, isso, para permitir a quantificação e comparar aos parâmetros apontados na norma técnica.
LAUDO DE VISTORIA
Como rotina administrativa, o síndico do prédio deve contratar LAUDOS DE VISTORIA (há diferentes tipos), de forma periódica, para atestar a integridade da estrutura, qualidade do concreto e corrosão de ferragem, em sistemas como o SPDA (para-raios); análise das instalações elétricas (NR-10) com o inventário dos equipamentos elétricos, ou estado do grupo gerador de energia elétrica e demais equipamentos como pressurizadores, sistema de motores, bombas de recalque, e elevadores dos pavimentos através do Relatório de Inspeção Anual (RIA), sistema de ar condicionado (PMOC), e principalmente dos equipamentos de combate a incêndio com a vistoria das instalações pelo Corpo de Bombeiros (AVCB), extintores e mangueiras em geral, passando por sistema de monitoramento, CFTV, portões eletrônicos, interfones, sensores eletrônicos de gases (CO) e de calor (sensor velocimétrico), registros de GLP/GN, além do controle de pragas e relatório da qualidade da água com a limpeza das caixas de água (cisterna e elevada). Ao se ter o resultado da INSPEÇÃO PREDIAL, o síndico deve se orientar por este documento, promovendo a manutenção preventiva e corretiva, acompanhando os prazos das garantias, promovendo as obras de manutenção, reformas e recuperação das estruturas. Recomenda-se criar o caderno com o histórico de manutenção de todos os equipamentos. Tudo deve ser acompanhado da emissão de Atestado de Responsabilidade Técnica (ART) e por um profissional habilitado e qualificado para este tipo de análise.
A falta de cuidados com a manutenção reduz a vida útil da edificação, sugere perda de valor na ordem de até mesmo 25% do patrimônio, e pior, pode oferecer risco à vida. Assim como um veículo que é levado ao mecânico para um check-up, um edifício precisa de uma avaliação periódica com a realização da manutenção. Anomalias como pintura descascando, fissuras, trincas ou rachaduras, marcas de mofo, bolor ou umidade, vazamentos na tubulação ou na impermeabilização, corrosão na estrutura quer seja nas armaduras de vigas ou pilares são problemas recorrentes em quaisquer prédios de qualquer idade.
A vistoria vai apresentar o relatório daquelas áreas que dificilmente são observadas por outras pessoas, ou mesmo que sejam vistas, não são por olhos especializados em patologias para observar e apontar os potenciais problemas. Uma vistoria mais ampla permite observar as partes mais internas, como as fundações, paredes, os equipamentos industrializados, para-raios, instalações elétricas (capacidade instalada) e hidráulicas (sistema de esgoto, caixa de gordura), de ar condicionado, esquadrias, portas e portões, pisos, pinturas, impermeabilização, revestimentos, entre outros. Indica-se como e quando as referidas patologias podem ser tratadas, de acordo com gravidade. Corrigir o problema de fachada como o desplacamento de peças, é muito mais urgente do que uma reforma no salão de festas. Um laudo técnico apontaria as prioridades para o síndico poder criar um cronograma de trabalho.
Os edifícios novos ou antigos, estabelecimentos comerciais ou residenciais, sejam prédios vazios ou ocupados, precisam ser avaliados periodicamente. Veja o caso de risco de incêndio, e estamos todos sujeito a este tipo de sinistro. Existem cidades ou estados em que há o Auto Laudo de Vistoria para o Corpo de Bombeiros – AVCB. Esse documento precisa ser renovado periodicamente, sendo sempre de responsabilidade do síndico.
O Laudo é documento técnico, que serve como instrumento de diagnóstico da edificação. Ele tem informações como referencias e pode oferecer as recomendações técnicas mais adequadas para a correção da anomalia. Ele deve ser imparcial, pois a empresa de avaliação não deveria realiza as manutenções e reformas sugeridas pelo documento. Empresas prestadoras de serviços de obras (como as reformas ou a manutenção) podem ter conflito de interesse para a venda de produtos ou aplicação de serviços, tornando o laudo por elas emitido potencialmente parcial.
LAUDO DE MANUTENÇÃO
Questões como ausência de serviços de manutenção podem acabar com a garantia da construtora. O LAUDO DE MANUTENÇÃO é importante para demonstrar que existência de gestão da manutenção, e que é um exigência apresentada pela ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações. Nesta norma, existe explicitamente determinada a responsabilidade do síndico e de modo solidário, dos demais moradores. A manutenção é uma obrigação e dever de todos no condomínio.
RESPONSABILIDADE CIVIL
Cada cidade tem suas próprias leis, e, o estado do Rio de Janeiro conta com a Lei 6.400, no §4º fica estabelecido que o laudo precisa estar disponível e de fácil acesso (ou arquivado) no condomínio, e na responsabilidade do síndico ou do proprietário do imóvel. De forma específica, o Art. 1.348, da Lei 10.406/2002 (Código Civil), determina que o gestor (síndico ou administrador do condomínio) tem a obrigação em contratar a apólice de seguros (sendo previsto no Inciso IX).
Para que o síndico e o administrador do condomínio não sejam responsabilizados por eventuais problemas no edifício é extremamente importante que se tenha a analise dos aspectos do prédio.
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