Quem é o responsável?
deve-se garantir a funcionalidade do prédio, segurança aos usuários e assegurar que o patrimônio não se deteriore. Isso sempre é responsabilidade do síndico. Depois é do administrador do condomínio.
Após a entrega de uma obra, de um prédio pela construtora, é hora da administradora de condomínio assumir, situação em que um síndico é nomeado para cuidar dos interesses dos proprietários e usuários (locatários) do prédio. As responsabilidades do síndico e do administrador do condomínio são muito simples, garantir a funcionalidade do prédio, segurança aos usuários e assegurar que o patrimônio não se deteriore.
A engenharia diagnóstica é um curso de pós graduação, em que se apresentam informações para formar profissional com conhecimentos específicos p a avaliação técnica dos prédios.
Os trabalhos de engenharia em condomínios, vão desde a inspeção de suas instalações já em funcionamento, mas devem se iniciar antes, ainda com o aceite na entrega de obra (da construtora), observação a operação de todos os equipamentos, a conclusão correta de todos os aspectos de obra, e após alguns anos, através de um laudo sobre a manutenção do prédio, apresentando uma escala de prioridade para a execução de serviços
A engenharia ainda pode atuar no sentido de obtenção de licenças e a produção de programas de gerenciamento como o caso dos resíduos sólidos (lixo).
Há uma situação mais comum do que se possa imaginar. Quando você tem a responsabilidade sobre um condomínio, a pessoa que mais lhe presta apoio é o seu “faz tudo”, ou quando não, “é a pessoa da empresa que quer lhe vender o produto”.
Você já pensou sobre isso. Qual é o conhecimento técnico ou experiência da pessoa que está lhe proporcionado o embasamento para a questão? Qual a vantagem que aquele que lhe dá uma solução está tendo? Há de fato, alguma isenção de interesse?
Síndico sabe tudo?
“Quando você está doente, vai ao médico e ele lhe passa uma série de exames a serem feitos. Quando se tem um carro, há revisões periódicas e obrigatórias a serem feitas, para se manter a garantia deste veículo.”
Existe a necessidade em se entender, como indivíduo, que a construção tem “vida” e que ela a cada dia morre um pouquinho. Quando você está doente, vai ao médico e ele lhe passa uma série de exames a serem feitos. Quando se tem um carro, há revisões periódicas e obrigatórias a serem feitas, para se manter a garantia deste veículo.
Em um prédio, indústria ou qualquer empreendimento, não tem boca para se queixar, mas há grandes valores envolvidos na sua construção. Veja por exemplo um carro de luxo importado, que custa 300 mil reais. É lógico que trocar o filtro de ar ou a pastilha de freio será mais caro para este veículo do que é para uma Brasilia ou um Fusca. E o valor de um apartamento de 300 mil reais que pertença a um condomínio, torna o valor de manutenção deste condomínio algo relevante e que precisa ser minuciosamente observado, para que não ocorra algo ainda mais caro ou perigoso.
Existe a Lei de Sitter que conta que ao longo da vida útil de um prédio se gastará em manutenção algo como 5 vezes o que custou a sua construção. Isso é relevante! O que você tem reservado para cuidar do seu prédio?
Há muitos trabalhos possíveis ao laudo a ser realizado em um condomínio. No da entrega pelo empreendedor, é necessária a avaliação e inspeção de todos os equipamentos e áreas, confirmando a existência de plantas para futuras alteração no empreendimento.
Quando da operação do empreendimento, há uma série de garantias a serem observados dentro do prazo legal, e para isso, é necessário se ter a informação sobre como está todo o edifício.
Muito embora todos afirmem que existe manutenção, o que existe de fato é a pintura que oferece uma plástica facial, e torna agradável olhar para o prédio, mas como está o seu interior, as partes que não são visíveis para o público em geral?
Mais ainda, existem materiais que tem vida útil de um ano, dois anos… Será que eles foram substituídos? É fácil cobrar as obrigações da construtora, mas, temos o plano de manutenção do empreendimento?
O edifício teve atendida a NBR 5674 Manutenção de edificações? Existe o laudo das instalações?
Em caso de incêndio, os dispositivos estão operacionais? As pessoas do prédio sabem usar estes equipamentos?
“A garantia do empreendimento depende de sua manutenção.”
Temos um problema em que geralmente há preocupação quando o problema acontece, deixando para debaixo do tapete, tudo aquilo que possa gerar custo. Mas o que custa mais caro, acertar algo que se encontra não conforme no começou ou somente quando se é necessário trocar, porque o custo do conserto se tornou muito alto?
Quando este custo ficou alto demais, apresentam-se soluções como a simples demolição ou o retrofit, que é a reabilitação da edificação, um processo de possibilitar uso eficiente e compatível da uma propriedade, edifício ou estrutura, através da reparação, acréscimo, alteração, preservando as características que traduzem o valor histórico, cultural e arquitetônico.
No retrofit, os focos principais são o desempenho do envelope (fachadas e coberturas), condições de habitabilidade e conforto e por fim, mas não menos importante, o comportamento estrutural.
Pode ser que se diga, não tem dinheiro para isso, agora, mas você nem sabe o que é o isso, para poder estabelecer o quanto é o seu custo.
Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço, ou ainda, de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção. (ABNT, NBR 13752:1996)
Inspeção Predial: onde se observam Elementos estruturais aparentes; sistemas de vedação (externos e internos); sistemas de revestimentos, incluída as fachadas; sistemas de esquadrias; sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações; sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, reuso de água e esgoto etc.); sistemas de instalação elétrica; geradores; elevadores; sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios); sistema de combate a incêndio; sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc.); acessibilidade; dentre outros (IBAPE/SP, 2012, p.17).
O que o Síndico deve procurar?
Manifestações Patologia das Construções: resultantes de
– vibrações provocadas por obras vizinhas como estaqueamento, percussão de máquinas industriais, ou tráfego das vias próximas;”
– uso de produtos de inferior qualidade;
– Ausência ou deficiência em impermeabilização;
– escavações em região próxima;
– rebaixamento de lençol freático (por estiagem ou efeito antropomórfico);
– influência do bulbo de pressão de fundações de obras próximas;
– batidas na edificação resultante de acidente com veículos.
– falhas de projeto, quanto ao RN único (referência de nível) para obra, sondagens, plantas de arquitetura, estruturais, de instalações hidráulicas, elétricas, entre outras.
– falhas de execução, como não travamento em pé das cortinas; pilares em cantos de terreno (mas sem a possibilidade de cravação de estacas);
– falhas de gerenciamento e execução (normas técnicas, deficiência de controle tecnológico, mão de obra não qualificada);
– falhas de utilização (sobrecargas não previstas, mudança de finalidade da edificação);
– deterioração natural de partes da edificação por causa da sua vida útil. (GRANDISKI, 2001 apud PELACANI, 2010).
– movimentos oscilatórios causados por sismos;
– inundações provocadas por chuvas anormais, neve; acomodações das camadas adjacentes do solo;
– alteração do nível do lençol freático por estiagem prolongada ou pela progressiva impermeabilização das áreas adjacentes;
– variações da temperatura ambiente (calor, variações bruscas);
– ventos muito fortes, acima dos previstos em norma técnica (GRANDISKI, 2001 apud PELACANI, 2010, p.84).
Vários são os riscos presentes em um prédio, e a empresa Engenharia DiagnostiKa pode ajudar o síndico e o administrador de condomínio a terem os riscos em situação controlada, através de laudo de inspeção periódica. Contate-nos.